仙桃樓面價將破3 土拍后房價會漲多少？

　　近段時間的土拍新聞炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，也恭喜競拍新地的開發(fā)商們，能實(shí)現(xiàn)仙桃發(fā)展壯大，希望能給仙桃人民帶來更好多選擇的住房選擇。收到消息，仙桃南城新區(qū)某新地塊的樓面價已過2000，直破逼三，不少業(yè)內(nèi)人士瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，那么樓面價破三，是意味著房價再次上漲?這是如何計(jì)算有何依據(jù)呢？

　　那么，究竟這個樓面價是什么，與房價又有什么關(guān)系呢？跟著房網(wǎng)小編一起來了解下。

　　一、什么是樓面價？

　　樓面價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點(diǎn)的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

　　二、如何計(jì)算？

　　房價中的樓面土地價格計(jì)算和兩個指標(biāo)有關(guān)系。一是土地本身價格，二是規(guī)劃容積率。土地價格，計(jì)算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費(fèi)用；容積率，是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動場地等等。

　　對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。

　　計(jì)算公式

　　樓面價=土地總價/規(guī)劃建筑面積

　　規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率

　　容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積

　　舉例說明：2018年5月22日仙桃市國土資源局公布了土地交易公告：決定以拍賣方式公開出讓仙地[2018]56、57、58號三宗土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　出讓宗地具體情況如下：

　　仙地【2018】56號 樓面地價=147280000/43834.61*2.8≈1199.96元/㎡

　　仙地【2018】57號 樓面地價=152520000/45393.06*2.8≈1199.99元/㎡

　　仙地【2018】57號 樓面地價=64140000/23324.72*2.5≈1099.95元/㎡

　　由上述公式可知，樓面價與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這就意味著容積率越高，樓面價就會越低，反之，樓面價就越高。因此，樓面價比土地單價更能說明土地價格的高低，還可以是我們判斷一個小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。

　　三、樓面價和房屋最終銷售關(guān)系？

　　樓面價代表著一個項(xiàng)目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面價，所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　樓面價是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本、勘察設(shè)計(jì)和前期工程成本、配套成本、稅費(fèi)成本、營銷成本、開發(fā)成本等。而一般情況下，樓面價和房價呈正比例關(guān)系，樓面價高的房子房價肯定貴。

　　房價由以上10種費(fèi)用累加而成。其中土地費(fèi)用作為最基本的構(gòu)成因素所占比例最大。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右，這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈的拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

　　這么說來，一般情況下，樓面價越高，房價相應(yīng)就越高，當(dāng)然也不排除一些特殊情況。從前仙桃房價三千出頭，現(xiàn)在光樓面地價即將超越，所以還在苦苦等房價下跌的網(wǎng)友還是醒醒吧！三千多的房子早就過去，倒不如趁現(xiàn)在買個地段和環(huán)境好一點(diǎn)的小區(qū)，不管樓市成不成泡沫都與你無關(guān)，作為普通的上班打工仔，還是買個房安居樂業(yè)的來的實(shí)在！

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